Diritti reali

I diritti reali sono i diritti di disporre di un bene in modo pieno ed assoluto nell'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico. I diritti reali vengono classificati in tre gruppi, il primo è il diritto di proprietà e i secondi sono i diritti reali su cosa altrui che si dividono in diritti reali di godimento come superficie e usufrutto e diritti reali di garanzia come pegno e ipoteca.

I diritti reali hanno le seguenti caratteristiche: patrimonialità, il titolare ha un vantaggio di carattere economico; immediatezza, il titolare esercita direttamente il diritto; assolutezza, potere di esclusione contro tutti; tipicità, quindi disciplinato dal codice civile; diritto di seguito, la facoltà di seguire astrattamente il bene oggetto del proprio diritto.

Il possesso

Il possesso e la proprietà sono due concetti distinti, la proprietà è un diritto, mentre il possesso è una situazione di fatto in quanto si manifesta un comportamento uguale a quello che terrebbe il proprietario di un bene. Ovviamente si ha il possesso pieno quando si dispone sia della proprietà, sia del possesso. Si possono avere anche situazioni di possesso mediato, quando si possiede la cosa per mezzo di un'altra persona.

Altra distinzione da fare è tra possesso e detenzione, quest'ultima significa avere nella propria disponibilità materiale una cosa in forza di un titolo come un affitto o locazione, riconoscendo da parte del detentore la proprietà altrui.

La proprietà

Il principale diritto reale è la proprietà garantita dalla costituzione e dal codice civile.

L'art. 832 del Codice Civile lo definisce come il diritto del proprietario di godere e disporre delle cose in modo pieno, assoluto ed esclusivo entro i limiti dell'ordinamento giuridico, mentre l'art. 42 della Costituzione dice che la legge riconosce e garantisce la proprietà privata e ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti.

Il diritto di proprietà ha delle caratteristiche specifiche, che sono:

• La pienezza, per goderne in modo pieno;

• L'assolutezza, per far valere il diritto contro tutti;

• L'esclusività, per goderne in modo esclusivo;

• L'immediatezza, per un rapporto diretto senza necessità di terzi;

• L'elasticità, perché non può essere compromesso, al massimo compresso con i diritti reali di godimento;

• L'imprescrittibilità, in quanto è un diritto naturale, inviolabile e perpetuo;

• La perpetuità, perché se avesse un termine sarebbe un diritto reale su cosa altrui.

I limiti del diritto di proprietà sono sia di natura privata, sia di natura pubblica. I limiti di natura privata riguardante la proprietà immobiliare sono:

• Immissioni;

• Autorizzazioni amministrative in materia edilizia;

• Distanze tra le costruzioni;

• Comunione del muro;

• Luci e vedute;

• Stillicidio (scarico delle acque piovane);

• Acque del fondo privato.

Mentre i limiti di natura pubblica riguardano la proprietà fondiaria. La proprietà privata può essere espropriata per pubblico interesse tramite un trasferimento coattivo e permanente con un corrispettivo giusto indennizzo che viene assegnato al proprietario e l'espropriante diventa proprietario del bene. La requisizione invece comporta per gravi e urgenti necessità di pubblico interesse una temporanea indisponibilità dei beni da parte del proprietario a cui verrà riconosciuta una giusta indennità.

Un accenno va fatto anche alla multiproprietà, che è un particolare tipo di proprietà immobiliare perpetua in forza del quale si ha la facoltà di utilizzare l'immobile in un determinato periodo di tempo ogni anno. L'utilizzo è solitamente di una o due settimane ed è predeterminato al momento di sottoscrizione del contratto di acquisto in modo da poter far avvicendare il godimento dell'immobile a diversi comproprietari.

La comunione e il condominio

Quando un diritto reale su uno stesso bene appartiene contemporaneamente a più persone si ha la comproprietà e ci si riferisce al diritto di proprietà indivisa (ognuno con un diritto di quota); mentre si ha la comunione quando invece sono condivisi gli altri diritti reali. La comunione viene costituita per contratto o per successione e può avere tre caratteristiche: Volontaria se le parti decidono di diventarlo, incidentale se avviene per circostanza come nella successione o forzosa come nella comunione del muro. I soggetti della comunione (comunisti) possono disporre liberamente del proprio diritto, ad esempio possono vendere, donare, cedere, ipotecare la propria quota. La comunione può essere sciolta con una divisione che può essere giudiziale tramite provvedimento dell'autorità giudiziale, contrattuale con accordo tra le parti, testamentaria se il de cuius abbia proceduto alla divisione del patrimonio testamentario e civile quando si hanno atti che fanno cessare la comunione come la vendita ad uno dei comunisti.

Il condominio è una particolare forma di comunione che prevede una contitolarità per quote sulle parti comuni di un edificio. Per formare un condominio bastano 2 condomini. L'amministratore deve essere nominato quando si hanno più di 8 condomini, l'incarico ha durata di un anno e si rinnova per un ulteriore anno salvo giusta causa di revoca o dimissioni.

All'accettazione della nomina l'amministratore deve specificare il compenso, dati anagrafici e professionali, codice fiscale, assicurazione obbligatoria, il locale dove si trovano i registri e i modi per accedervi. I compiti dell'amministratore sono di tenere il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il regolamento di condominio, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro contabilità. Un altro organo del condominio è l'assemblea dei condomini che provvede a nominare l'amministratore, approvare preventivi di spesa e la ripartizione tra condomini, approva la rendicontazione annuale, approva le opere di manutenzione straordinaria creando un fondo speciale (l'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria solo di carattere urgente). Il valore proporzionale di ogni unità immobiliare è espressa in millesimi e la tabella dei millesimi viene allegata al regolamento condominiale. I millesimi vengono utilizzati per suddividere le spese per le parti comuni, in particolare le spese per scale e ascensore vengono suddivise per metà in ragione del valore delle singole unità e per l'altra metà in proporzione all'altezza del piano. Il condomino che subentra ad un altro è obbligato a pagare solidalmente con esso i tributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Il regolamento contrattuale viene predisposto dall'unico originario proprietario, si dice regolamento assembleare quello approvato dall'assemblea dei condomini ed è obbligatorio formarlo quando si superano i 10 condomini.

I modi di acquisto della proprietà

La proprietà può essere acquisita a titolo derivato che è il subentro di un soggetto ad un altro in una situazione giuridica ed avviene quindi per contratto o per successione a causa di morte, oppure a titolo originario e quindi il diritto di proprietà non è trasmesso da un'altra persona come in tutti le altre tipicità a seguito elencate.

L'occupazione è un modi di acquisto della proprietà dei beni mobili abbandonati dal proprietario.

L'invenzione è l'acquisizione dei beni mobili smarriti dal proprietario; in questo caso si ha l'obbligo di restituire il bene o consegnarlo al sindaco del comune dove si è trovato il bene. Dopo un anno dal giorno di pubblicazione del ritrovamento avviene l'acquisizione da parte di chi ha trovato il bene, in caso contrario chi ha trovato il bene riceverà un premio pari ad un decimo del valore del bene da parte del proprietario.

L'accessione si ha quando il proprietario di un fondo lo diventa anche dei beni incorporati al suolo (piantagioni, costruzioni o opere sopra e sotto il suolo). La cosa principale fa acquistare la proprietà di quelle accessorie. Il proprietario può rinunciare all'acquisto costituendo a favore di chi ha costruito il diritto di superfice.

L'accessione invertita avviene quando costruendo sul proprio fondo, si sconfina in buona fede sul fondo attiguo. In questo caso il costruttore acquisisce la proprietà del suolo occupato previo corrispettivo pari al doppio del valore della superfice occupata oltre al risarcimento dei danni.

L'unione si ha quando più cose appartenenti a diversi proprietari sono unite in una sola cosa ma rimangono ancora separabili, e ciascun soggetto mantiene la proprietà del proprio bene apportato.

La commistione si ha quando più cose appartenenti a diversi proprietari formano una cosa nuova unica e inseparabile. Si costituisce una comproprietà in proporzione al valore degli elementi utilizzati. Se invece uno dei beni ha un valore di molto superiore all'altro, il suo proprietario acquista la proprietà del nuovo bene corrispondendo all'altro il valore della cosa apportata.

La specificazione riguarda l'unione di una cosa che appartiene ad un soggetto con la mano d'opera di un altro soggetto, creando cosi un bene nuovo. Acquista la proprietà del nuovo bene chi ha messo la mano d'opera pagando al proprietario del bene il prezzo della materia, salvo che la materia non abbia un valore più alto della mano d'opera.

il possesso in buona fede dei beni mobili prevede l'acquisto della proprietà di un bene in buona fede da chi non è il vero proprietario con un titolo idoneo al trasferimento della proprietà.

l'usucapione riguarda tutte le tipologie di beni tranne quelli demaniali, ed è un acquisto a titolo originario per sentenza del giudice che accerta l'usucapione, quando il possesso del bene viene protratto da parte di un soggetto senza alcun diritto per un tempo determinato senza che il legittimo proprietario rivendichi in alcun modo il proprio diritto. Il possesso deve essere:

• Continuato;

• Non interrotto, senza azioni giudiziarie del proprietario;

• Pacifico, senza violenza;

• Non clandestino, non mantenuto di nascosto;

• Non Equivoco, quindi effettivo senza alcun dubbio;

• Esclusivo, esercitato sul bene che si intende usucapire.

Oltre al possesso è necessario il tempo che varia in base alla tipologia del bene:

• Usucapione ordinaria di beni immobili e diritti reali di godimento: 20 anni;

• Usucapione piccola proprietà contadina: 15 anni;

• Usucapione abbreviata con buona fede e titolo idoneo: 10 anni;

• Usucapione abbreviata per i beni mobili con buona fede e senza titolo idoneo: 10 anni;

• Usucapione abbreviata per fondi rustici montani o reddito domenicale da catasto inferiore a 180 €: 5 anni;

• Usucapione abbreviata per beni mobili registrati con buona fede e titolo idoneo: 3 anni;

Le azioni a difesa del possesso e della proprietà

Le azioni di nunciazione sono azioni di natura cautelare a difesa del possesso e della proprietà in attesa che il giudice ne dichiari la proibizione, e sono:

• Denunzia di nuova opera, per opere intraprese da altri e che potrebbero creare un danno alla propria cosa o fondo;

• Denunzia di danno temuto, che abbia il timore che da un edificio, albero o altra cosa di terzi, possa derivare un danno alla propria cosa o fondo.

Le azioni possessorie sono azioni a difesa del possesso, devono avvenire nel termine di un anno e sono due, l'azione di reintegrazione in presenza di uno spoglio violento e clandestino, oppure l'azione di manutenzione nella duplice tipologia finalizzata ad eliminare la presenza di molestie e turbative o in caso di spoglio non violento o clandestino.

Le azioni petitorie sono azioni a difesa della proprietà, e sono:

• L'azione di rivendicazione, per recuperare la cosa da chi la possiede o detiene;

• L'azione negatoria, per dichiarare l'inesistenza di diritti sulla cosa affermati da altri;

• L'azione di regolamento di confini, per confini incerti tra fondi;

• L'azione di apposizione di termini, per confini certi tra fondi ma si vogliono segnali di confine.