Diritti reali di garanzia

Il pegno e l'ipoteca sono diritti reali di garanzia su cosa altrui. Questi diritti consentono al creditore, qualora il credito non venga soddisfatto, di ottenere l'adempimento dell'obbligazione mediante vendita giudiziale del bene soggetto a pegno o ipoteca.

Sono caratteristiche del pegno e dell'ipoteca:

Assolutezza, in quanto opponibili contro tutti;

Inerenza, potere del titolare di opporre il proprio diritto nei confronti di chiunque vanti un diritto sulla cosa;

Specialità, deve essere precisata la somma a garanzia e il titolo di credito;

Indivisibilità, in quanto la garanzia grava su tutti i beni ipotecati;

Accessorietà, l'estinzione dell'obbligazione fa estinguere anche la garanzia

Determinatezza, il credito garantito dal bene deve essere determinato.

Con il pegno e l'ipoteca è previsto anche il diritto di sequela che è il potere di esercitare la garanzia espropriando, anche nei confronti di un terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia. Inoltre il patto commissorio è nullo e si ha quando in mancanza del pagamento del credito, la proprietà del bene passi al creditore, in quanto il creditore viene soddisfatto sulla somma ricavata dall'espropriazione.

Il pegno

Il pegno è una garanzia dell'obbligazione del debitore su un suo bene mobile, una universalità di mobili, su diritti reali di beni mobili oppure crediti. Il contratto si perfeziona con la consegna del bene in pegno al creditore e la perdita di possesso da parte del debitore. Il creditore è tenuto alla custodia del bene ricevuto in pegno, non può usarla, ne concederla ad altri e ne risponde per la perdita e il deterioramento. Il debitore è tenuto al rimborso delle spese occorse per la conservazione del bene ed il creditore ha diritto di farsi pagare con prelazione sulla cosa ricevuta in pegno.

Il pegno mobiliare non possessorio è una particolare forma di pegno da redigersi in forma scritta, pena la nullità, e offre una garanzia in cui il debitore non si spossessa del bene mobile in oggetto ma continuerà a disporre di esso. Per avere effetto verso terzi il pegno deve essere iscritto nel registro dei pegni non possessori presso l'agenzia delle entrate. L'iscrizione ha una durata di 10 anni rinnovabile mentre la cancellazione può essere richiesta in accordo tra creditore e debitore o giudizialmente. Al termine del rapporto, con il patto marciano viene stimato il valore del bene e il creditore per acquisire il bene è tenuto al pagamento della differenza, in questo modo si azzera la sproporzione tra valore del bene e del credito e si evita di incorrere nella nullità del patto commissorio.

L'ipoteca

L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia, anche nei confronti del terzo acquirente, ed essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. L'ipoteca può essere costituita su beni immobili, beni mobili registrati, usufrutto, superficie e diritti della enfiteusi.

L'ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria. L'ipoteca legale è iscritta sui beni del debitore senza la sua volontà, Alcuni esempi sono le ipoteche a favore del venditore dell’immobile sullo stesso stabile messo in vendita in modo da cautelarsi. Eredi, soci e coloro che hanno condiviso il pagamento dell’immobile ipotecabile oppure lo Stato nel caso si voglia rivalere sul proprietario per importi non pagati a seguito di debiti e imposte con esso. L'ipoteca giudiziale è l'ipoteca che il creditore può iscrivere sui beni del debitore laddove abbia ottenuto una sentenza di condanna o altro provvedimento giudiziale a cui la legge attribuisce tale effetto. L'ipoteca volontaria è quando il diritto reale di garanzia su uno specifico bene immobile trova la sua fonte nella volontà delle parti, in particolare, l'ipoteca volontaria può essere concessa mediante contratto, ossia un accordo concluso tra il concedente e il beneficiario dell'ipoteca, o mediante atto unilaterale inter vivos, ossia una dichiarazione sottoscritta unicamente dal concedente senza che sia necessaria l'accettazione del beneficiario.

Se lo stesso immobile è assoggettato a più ipoteche, ogni ipoteca è contrassegnata con un numero d'ordine che ne determina il grado in base alla data della sua iscrizione. I crediti con iscrizione ipotecaria dello stesso grado concorrono tra loro in proporzione dell'importo relativo. In caso di vendita forzata i creditori verranno soddisfatti in base al loro grado, una volta soddisfatti quelli di primo grado, se ci sarà capienza, verranno soddisfatti quelli di secondo grado e così via.

La pubblicità ipotecaria avviene sui pubblici registri immobiliari. L'iscrizione è l'elemento essenziale e consente all'ipoteca di costituirsi e assumere efficacia per 20 anni. L'annotazione ha efficacia costitutiva e rende pubblico il trasferimento dell'ipoteca a favore di un'altra persona. La rinnovazione evita l'estinzione dell'ipoteca prima del decorso dei 20 anni e la tiene in vita; passato il termine l'ipoteca si può ancora rinnovare ma perde il precedente grado e ne acquista uno nuovo. Infine La cancellazione causa l'estinzione dell'ipoteca ed avviene tramite il consenso del creditore autenticato da un notaio o un pubblico ufficiale. E' utile sapere che l'ipoteca iscritta a favore di una banca o di una società finanziaria a garanzia di un mutuo, si estingue automaticamente alla data di estinzione completa del mutuo stesso. Entro trenta giorni il creditore trasmette ai registri immobiliari la richiesta di cancellazione dell'ipoteca senza oneri per il debitore e senza autentica notarile.