Diritti reali di godimento

I diritti reali di godimento sono i diritti reali su cosa altrui, che quindi limitano il diritto di proprietà. I diritti reali di godimento sugli immobili devono essere costituiti per atto scritto e trascritto in quanto sono tipici e previsti dalla legge:

• La superficie (articolo 952 e seguenti del codice civile);

• L'enfiteusi (articolo 957 e seguenti del codice civile);

• L'usufrutto (articolo 978 e seguenti del codice civile);

• L'uso e l'abitazione (articoli dal 1021 al 1026 del codice civile);

• Le servitù (articolo 1027 e seguenti del codice civile).

La superficie

Il diritto di superficie consiste nell'edificare e nel mantenere una costruzione su un fondo di proprietà altrui e di rivendicare la proprietà della costruzione. La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione. La proprietà della costruzione si chiama proprietà superficiaria attribuita al superficiario, mentre il proprietario dell'area è detto concedente.

Il diritto di superficie si costituisce per contratto, testamento o usucapione; può essere concesso a tempo determinato (di norma tra 60 e 99 anni) o a tempo indeterminato; e si estingue per scadenza del termine, per prescrizione estintiva ventennale oppure per altre cause contrattuali come il perimento della costruzione o la consolidazione in un unico soggetto del superficiario e concedente. Utilizzato dai comuni per la realizzazione di alloggi popolari, la superficie può essere trasformata in piena proprietà tramite proposta del comune accettata da parte dei singoli proprietari, ma solo dopo minimo 20 anni di convenzione con diritto di superficie.

L'enfiteusi

E' il diritto di godere di un fondo altrui con due obblighi: Migliorare il fondo e pagare al proprietario un canone periodico in denaro oppure in prodotti naturali. L'utilizzatore è detto enfiteuta mentre il proprietario è detto concedente.

Il diritto di enfiteusi si costituisce per contratto, testamento o usucapione; può essere a tempo determinato (più di 20 anni) o a tempo indeterminato; si estingue per scadenza del termine, per prescrizione estintiva ventennale, per perimento del fondo, affrancazione o devoluzione. L'affrancazione è il diritto potestativo dell'enfiteuta per acquistare la proprietà del fondo pagando una somma pari a 15 canoni annui. La devoluzione è il diritto del concedente di liberare il fondo dall'enfiteusi a seguito di un adempimento dell'enfiteuta. L'affrancazione può avvenire anche a seguito della domanda di devoluzione.

l'enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, ma al contempo sono a suo carico imposte e pesi gravanti sul fondo. Al termine dell'enfiteusi il concedente deve rimborsare i miglioramenti all'enfiteuta.

Ad origine dell'enfiteusi vi erano il livello e il censo che sono anch'esse vendite a termine dietro pagamento di un corrispettivo, allo scadere del termine la piena proprietà tornava al concedente. Il livello era un pagamento monetario assieme ad una prestazione, il censo era un pagamento solo monetario.

L'usufrutto

L'usufrutto consente di godere di un bene altrui e trarne i frutti rispettando la destinazione economica del bene stesso. Il titolare del diritto è l'usufruttuario, il proprietario del bene è il nudo proprietario. L'usufrutto si applica a beni mobili, immobili e beni mobili registrati.

L'usufrutto si costituisce per legge (per esempio i beni del figlio minore fino alla maggiore età), contratto, testamento o usucapione; può essere a tempo determinato (per le persone giuridiche massimo 30 anni) o a tempo indeterminato (ma non può eccedere la vita dell'usufruttuario); si estingue per scadenza del termine o morte dell'usufruttuario, per prescrizione estintiva ventennale, per perimento della cosa, per gravi abusi dell'usufruttuario, per consolidazione o confusione.

L'usufruttuario ha diritto al possesso della cosa anche rispetto a terzi, ma nei confronti del nudo proprietario è solo un detentore del bene. Può cedere a terzi il proprio diritto, percepirne i frutti, ricevere un'indennità dai miglioramenti alla cessione della cosa, eseguire addizioni, ipotecare il suo diritto, costituire servitù attive, costituire altri diritti reali di godimento di contenuto uguale o inferiore all'usufrutto. Gli obblighi dell'usufruttuario sono nel rispetto della destinazione economica del bene, restituzione della cosa al termine, deve fare un inventario dei beni salvo dispensa, deve provvedere alla manutenzione ordinaria, pagare i carichi annuali come le imposte gravanti sul reddito. In capo alla nuda proprietà rimangono la manutenzione straordinaria e i carichi gravanti sulla proprietà.

Le locazioni concluse dall'usufruttuario in data anteriore alla cessazione dell'usufrutto continuano per la durata stabilita, ma non oltre i cinque anni. Se invece l'usufrutto termina per scadenza stabilita, la locazione dura massimo per l'anno in corso.

Esistono particolari tipologie di usufrutto, si ha il quasi usufrutto quando oggetto del diritto sono beni consumabili e deteriorabili per cui non è possibile quindi rispettare la destinazione economica del bene. L'usufrutto congiuntivo prevede il diritto di accrescimento tra i contitolari, quando uno decede la quota di usufrutto passa agli altri fino alla morte dell'ultimo usufruttuario. L'usufrutto successivo invece è ammesso solo nella donazione e prevede il diritto riservato a più persone vive e determinate, l'usufrutto è in capo ad un solo soggetto, alla sua morte il diritto passera al secondo usufruttuario designato, poi al terzo e cosi via fino alla morte di tutti gli usufruttuari.

L'uso e l'abitazione

Colui che ha il diritto d'uso di un bene può utilizzarlo direttamente e raccoglierne i frutti ma solo per quanto occorre ai suoi bisogni e della sua famiglia. La stessa cosa si verifica per il diritto di abitazione ma riferito solo ad una casa da abitare. Questi diritti a carattere personale non possono essere ceduti o dati in locazione.

Le servitù prediali

Le servitù prediale è un peso imposto sopra ad un fondo servente (servitù passiva) per l'utilizzo di un altro fondo dominante (servitù attiva) appartenente ad un diverso proprietario, il diritto prevede che il peso del fondo dominante deve avere il minor aggravio possibile per il fondo servente e può essere sul fondo intero o su una parte determinata. Il diritto di servitù è inscindibile dal fondo e non può essere trasmesso separatamente, e si concretizza in tre fattispecie: Prendere qualcosa dal fondo servente (es. acqua), fare qualcosa sul fondo servente (es. passaggio), proibire l'attività altrui sul fondo (es. sopraelevazione).

Le servitù si caratterizzano per:

• Appartenenza della servitù a diversi proprietari;

• Predialità, perché a vantaggio di un fondo e non di una persona;

• Vicinanza dei fondi;

• Utilità del fondo dominante;

• Unilateralità perché grava solo sul fondo servente;

• Immediatezza, quindi senza necessità di cooperazione del fondo servente;

• Assolutezza, quindi esercitato contro tutti;

• Indivisibilità, in quanto il fondo può essere diviso ma il diritto si fraziona in autonomi diritti di servitù;

• Inipotecabilità.

Inoltre la servitù si classifica in:

• Apparenti o non apparenti, se sono presenti opere permanenti destinate alla servitù;

• Affermative o negative, con il potere di fare o vietare qualcosa;

• Continue o discontinue, nel caso serva l'azione dell'uomo per attivare il diritto di servitù o meno (acquedotto diverso da passaggio);

• Volontarie o coattive, quindi se da contratto o per legge;

• Permanenti o temporanee, più o meno di nove anni;

• Tipiche o atipiche, previste dalla legge o meno.

Il diritto di servitù si costituisce per contratto, sentenza, testamento, usucapione o per destinazione del padre di famiglia cioè quando due fondi attualmente divisi sono stati posseduti dallo stesso proprietario ed un fondo traeva vantaggio dall'altro fondo. Il contratto di servitù deve essere redatto per atto pubblico ed è soggetto a trascrizione. L'estinzione della servitù si realizza per confusione o prescrizione estintiva ventennale.

Il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio mediante l'azione di reintegrazione (per gli spogli violenti) o l'azione di manutenzione (per turbativa del possesso).